2026 다주택자 양도세 중과 유예 종료 5월 9일 잔금일 경과규정·소급적용·절세
“2월 4일 발표 믿고 계약했는데, 잔금이 5월 9일 넘어가면 중과 대상일가요?” 지금 논쟁의 핵심은 '폐지냐 아니냐'가 아니라 “유예 종료 시점에서 내 계약이 보호받을 수 있는가(경과규정)”입니다.
📍 1. "소급적용"의 오해와 진실: 핵심은 '경과규정'
"중과가 폐지되면 소급되는 것 아닌가?" 하지만 정부는 ‘다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일 종료’한다는 방침을 유지하고 있으며, 다만 5월 9일 이전 계약분에 대한 경과규정(잔금·등기 유예)은 시행령 개정을 통해 보완하는 방안을 추진 중입니다
여기서 주목해야 할 것은 '소급'이 아니라 '경과규정'입니다.
원칙: (조정대상지역 내 다주택자 중과 적용 대상의 경우) 2026년 5월 9일까지 ‘대금 청산일(잔금일)’이 도래해야 중과 배제 적용을 받을 수 있습니다. 다만 잔금 전에 등기를 먼저 접수했다면 등기 접수일이 양도 시점이 됩니다.
현실적 문제: 세입자 퇴거, 대출 심사 등으로 잔금이 6~7월로 밀리는 경우 발생.
정부 검토안: 5월 9일까지 계약을 체결한 경우에 한해, 잔금 및 등기 기한을 수개월 더 인정해 주는 방안.
⚠️ 주의: 과거에 이미 세금을 낸 사람에게 돈을 돌려주는 '진짜 소급'은 가능성이 매우 낮습니다. 현재 논의되는 것은 '실수로 기한을 놓치는 계약자 구제'에 가깝습니다.
📍 2. 세금 운명을 가르는 골든타임: 계약일 vs 잔금일
세법에서 양도 시기를 판단하는 기준은 '대금 청산일(잔금일)'입니다. 계약서 쓴 날이 아니라는 점을 명심해야 합니다.
| 구분 | 일반적인 원칙 | 2026년 유예 종료 시나리오 |
| 판단 기준 | 잔금 지급일 (또는 등기 접수일 중 빠른 날) | 5월 9일 이전 잔금 완료 시 중과 배제 |
| 위험 사례 | 3월 계약 - 6월 잔금 | 원칙적으로 중과 대상 (경과규정 미적용 시) |
| 안전 전략 | 잔금일을 5월 9일 이전으로 당김 | 계약일 기준 구제책이 확정되는지 확인 필수 |
"5월 9일 전에 계약만 하면 되겠지"라는 생각은 매우 위험합니다. 반드시 시행령의 최종 문구를 확인하고 잔금 스케줄을 짜야 합니다.
📍 3. 지역별로 다른 유예 기간? (강남3구·용산)
최근 보도에 따르면 지역에 따라 경과규정을 차등 적용하는 방안이 검토되고 있습니다. 이는 투기 수요 억제와 거래 활성화라는 두 마리 토끼를 잡기 위함입니다.
강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구: 토지거래허가구역 이슈 등으로 인해 약 4개월의 추가 유예 검토.
그 외 지역(서울 21개 구 및 경기 일부 지역 등): 최대 6개월까지 잔금·등기 기한 연장을 적용하는 방안이 거론되고 있습니다.
※ 지역 구분은 토지거래허가구역 지정 여부 및 규제 수준을 기준으로 차등 적용되는 구조입니다.
5월 9일까지 계약한 경우라도, 지역에 따라 잔금·등기 허용 기간(약 4개월 또는 6개월)이 달라질 수 있으므로 해당 지역의 규제 현황과 적용 기한을 확인해야 합니다.
📍 4. 세입자가 있는 집, '실거주 의무' 변수
매수자가 실거주를 해야 하는데 세입자의 계약 갱신권 등으로 입주가 늦어지는 경우, 거래가 지연되거나 무산될 가능성이 있습니다. 정부는 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 실거주 의무를 최장 2년 유예하는 방안을 발표·추진 중입니다. 다만 시행령 개정 절차를 거쳐 최종 확정됩니다.
해당 방안은 정부가 보완책으로 발표·추진한 내용이며, 시행령 개정 절차를 거쳐 확정됩니다. 구체적인 시행 시점과 세부 요건은 최종 고시 문구를 반드시 확인해야 합니다.
💰 5. 중과세율 부활, 내 세금은 얼마나 뛸까?
유예 기간(2026년 5월 9일 이전 양도)을 놓치면 단순히 세율만 오르는 게 아닙니다. 세 부담이 급증하는 주요 원인 중 하나는 '장기보유특별공제(장특공)' 배제와 중과세율 가산 적용입니다.
📊 양도차익 5억 원(10년 보유) 가정시 비교
| 구분 | 유예 기간 내 매도 (기본세율) | 유예 종료 후 매도 (3주택 중과) |
| 세율 | 세율 6 ~ 45% (기본세율) | 3주택 이상 보유 시 기본세율 + 30%p(국세 기준 최대 75%) |
| 장특공(최대 30%) | 30% 가정시 1억 5,000만 원 공제 가능 | 0원 (공제 불가) |
| 예상 세액 | 약 1억 5,000만 원 내외 | 약 3억 5,000만 원 이상 |
잔금일이 유예 종료일을 넘기는지 여부에 따라 세율 및 공제 적용이 달라질 수 있으므로, 잔금 일정 관리가 매우 중요합니다.
- 개별 취득가액·필요경비·과세표준 구간에 따라 상이
- 중과세율 및 장특공 배제 적용 시 세 부담이 크게 증가할 수 있음
📉 6. 지금 매물을 거둬야 할까?
시장의 불확실성이 큰 지금, 본인의 상황에 맞게 선택해야 리스크를 최소화할 수 있습니다.
✔ 5월 9일 이전 잔금 가능 매도자
전략: "리스크 제거가 최우선"
이미 매수자가 있고 잔금 조정이 가능하다면, 정책 변화를 기다리기보다, 현재 발표된 유예 적용 기준에 맞춰 일정 관리를 하는 것이 상대적으로 안전합니다. 정책은 시행령 확정 전까지 변수가 많기 때문입니다.
✔ 5월 9일 이전 잔금이 물리적으로 불가능한 경우
전략: "계약금 증빙 및 계약일 사수"
현재 논의 중인 '계약분 경과규정'에 기대를 걸어야 합니다. 이때 가장 중요한 것은 계약금 입금 내역입니다. 구두 계약만으로는 경과규정 적용 여부를 입증하기 매우 어렵습니다. 따라서 5월 9일 이전에 계약서를 작성하고, 계약금 이체 내역 등 객관적 증빙을 반드시 확보해야 합니다.
✔ 아직 매수자가 없는 경우
지역별 차별화: 서울 상급지라면 중과 부활로 인한 '매물 잠김(공급 감소)' 현상으로 가격이 방어될 가능성을 고려해 보유로 선회할 수 있습니다. 반면, 공급 물량이 많은 지방의 경우 중과 리스크가 현실화되기 전에 급매를 통해서라도 털어내는 것이 실익이 클 수 있습니다.
❓가장 많이 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 5월 9일 전에 계약만 하면 무조건 중과를 피하나요?
A: 아닙니다! 원칙은 여전히 '대금 청산일(잔금일)'이며, 잔금 전에 등기를 먼저 접수했다면 등기 접수일이 기준이 됩니다. 현재 검토 중인 구제책(경과규정)이 최종 발표되기 전까지는 계약만으로 안심해서는 안 됩니다.
Q2. 소급적용이 확정된 건가요?
A: 엄밀히 말하면 '완전 소급'이 아니라 '계약분에 대한 경과규정'입니다. 정부는 5월 9일 이전 계약분에 대해 일정 기간(지역에 따라 약 4~6개월) 잔금·등기를 허용하는 보완 방안을 발표·추진하고 있습니다.
한편, 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 실거주 의무를 최장 2년 유예하는 방안은 별도의 규제 보완책으로, 중과 경과규정과는 구분됩니다.
Q3. 잔금일과 등기일 중 무엇이 우선인가요?
A: 대금 청산일(잔금일)이 원칙입니다. 다만, 잔금 전에 등기를 먼저 쳤다면 등기 접수일이 양도 시점이 됩니다.
📌 정리
2026년 다주택자 양도세 이슈의 본질은 '폐지'라는 희망 고문이 아니라, '유예 종료라는 데드라인 앞에서 내 계약을 어떻게 보호할 것인가'에 있습니다.
잔금 스케줄 재점검: 5월 9일 전후로 잔금이 잡혀 있다면 매수자와 협의해 날짜를 앞당길 수 있는지 타진하세요.
증빙 서류 확보: 계약 시 계약금 이체 확인서 등 객관적 증빙을 반드시 남기세요.
전문가 상담: 양도차익이 1억 원 이상이거나 3주택 이상자라면, 하루 차이로 발생하는 세액 변동을 세무사와 직접 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.
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